Modernisierungsmieterhöhung ohne rechtzeitige Ankündigung

Flensburg, 28.09.2011 (mo) Oftmals gibt es Streit, wenn der Vermieter die Miete im Hinblick auf eine durchgeführte Modernisierung erhöhen möchte. Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter eine Mieterhöhung auch dann durchsetzen kann, wenn er die der Mieterhöhung zugrundeliegende Modernisierungsmaßnahme dem Mieter gegenüber nicht rechtzeitig angekündigt hat.

Im zu beurteilenden Fall kündigte der Vermieter den Einbau einer Aufzugsanlage an. Der Mieter widersprach der Mieterhöhung. Der Vermieter zog darauf hin die Modernisierungsankündigung zurück, ließ aber gleichwohl die Anlage im Haus einbauen. Anschließend machte der Vermieter eine Mieterhöhung geltend. Während das Amtsgericht die Klage abgewiesen hatte, gab das Landgericht der Klage statt. Die vom Mieter eingelegte Revision wieß der Bundesgerichtshof zurück. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass zwar vielfach die Auffassung vertreten werde, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdinbare Voraussetzung einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Duldung bestünde. Es sei aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung und der Modernisierung einerseits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Modernisierung andererseits zu entscheiden. Die Duldungspflicht diene nur dazu, die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen. Zweck der Modernisierungsmitteilung sei deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierung. Die Mieterhöhung sei auch begründet, denn der Einbau einer Aufzugsanlage erhöhe objektiv den Gebrauchswert der Wohnung. Der BGH hat damit grundsätzlich entschieden, dass eine Mieterhöhung nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung vorausgegangen ist. Die gesetzliche Mitteilungspflicht diene lediglich dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Zum Einen soll dem Mieter ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen einzustellen. Zum Anderen werde der Mieter durch die durch sein Sonderkündigungsrecht in die Lage versetzt, das Mietverhältnis ggf. vor Beginn etwaiger Arbeiten und Wirksamwerden einer Mieterhöhung zu beenden. Abschließend verweist der BGH darauf, dass die Interessen des Mieters dadurch ausreichend gewahrt werden, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam werde. Bei Bedarf sprechen Sie uns bitte an; wir beraten Sie gerne!