Haftung für Sachmängel beim Hausverkauf

Flensburg, 28.09.2011 (mo) Oftmals kommt nach dem Hausverkauf das böse Erwachen, wenn der Käufer des Objekts Mängel findet und hierfür den Verkäufer in Anspruch nehmen möchte. Der Verkäufer einer Sache hat gegenüber dem Käufer bestimmte Offenbarungspflichten. Wer ein Kraftfahrzeug verkauft, das einen Unfallschaden hatte, weiß, dass er diesen dem Käufer ungefragt zu offenbaren hat. Offenbarungspflichten können sich aber auch beim Hausverkauf ergeben.

Beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie durch eine Privatperson wird in der Regel die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Dieser Ausschluss gilt jedoch dann nicht, wenn der Verkäufer arglistig handelt. Maßgeblich für die Frage, ob ein Sachmangel vorliegt, ist, ob der Rechtsverkehr das Gebäude im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als geeignet ansieht für die gewöhnliche bzw. die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung. Ob bei der Errichtung des Gebäudes übliche oder als unbedenklich angesehene Techniken oder Materialien aufgrund des technischen Fortschritts und neuer Erkenntnisse als mangelhaft anzusehen sind, kann nicht chematisch beantwortet werden. So kommt es etwa bei Altbauten mit Feuchtigkeitsschäden auf die Umstände des Einzelfalles an, weil die Verwendbarkeit der Sach je nach Art und Ausmaß der Feuchtigkeitserscheinung unterschiedliche in Mitleidenschaft gezogen wird und der Rechtsverkehr bei älteren Häusern von vornherein nicht die heute gültigen Trockenheitsstandards erwartet. Demgegenüber ist das Vorliegen eines offenbarungspflichtigen Mangels bei der Kontaminierung eines Grundstücks mit Altlasten, deren Gefährdungspotenziell ursprünglich als nicht gegeben oder nur als geringfügig eingestuft, nunmehr aber als gravierend erkannt worden ist, in der Regel anzunehmen. Insoweit besteht zwar eine Gemeinsamkeit mit dem Einsatz von Baumaterialien, die ein gravierendes gesundheitsschädliches Potenzial aufweisen. Dies gilt um so mehr, wenn diese Materialien Stoffe enthalten, die selbst in geringen Dosen krebserregend wirken können. Andererseits gilt es dem Umstand Rechnung zu tragen, dass selbst Baustoffe mit bedenklichen Inhaltsstoffen je nach der Art ihrer Verwendung und Nutzung keine konkrete Gefährlichkeit aufweisen und sie ihre Funktion unproblematisch erfüllen können, solange es nicht zu einem Substanzeingriff kommt - man denke etwa an eine von Mauern umschlossene und nach außen nicht zugängliche Dämmschicht, die, solange die Ummantelung aufrecht erhalten wird, keine gefährlichen Stoffe freisetzt. Vor diesem Hintergrund verbietet es sich nach Auffassung des BGH einerseits, allein auf das abstrakte Gefährdungspotenzial abzustellen, andererseits greife es zu kurz, einen aufklärungspflichtigen Sachmangel erst bei Bestehen eines akuten Sanierungsbedarfs anzunehmen. Vielmehr sei von einem solchen Mangel erst, aber auch schon dann auszugehen, wenn die ernsthafte Gefahr bestehe, dass Stoffe mit einem erheblich gesundheitsgefährdenden Potenzial im Rahmen der Nutzung des Kaufobjektes austreten. Dabei liege - so der BGH - eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit des Wohngebäudes auch dann vor, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können. Das gilt jedenfalls für solche Arbeiten, die üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen werden. Insoweit muss ein verständiger Verkäufer bedenken, dass Heimwerker mit gesundheitsgefährdenden Stoffen in Berührung kommen, ohne die zur Abwehr von Gefahren notwendigen Maßnahmen zu ergreifen, wenn sie nicht wissen, dass die verbauten Materialien gefährliche Stoffe enthalten. Der Verkäufer hat somit zu beachten, dass Baustoffe, die bei der Errichtung seines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, einen offenbarungspflichtigen Mangel der Kaufsache begründen. Mängel des Hauses können vom Verkäufer ungefragt zu offenbaren sein, auch wenn kein konkreter Schaden an der Bausubstanz des Hauses vorliegt. Fragen des Vertragspartners müssen vollständig und richtig beantwortet werden. Der Verkäufer sollte darauf bestehen, dass alle Hinweise, die er dem Käufer zur Beschaffenheit und zum Zustand des Kaufobjektes erteilt hat, in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden, um eine mögliche Verkäuferhaftung auf Rückgängigmachung des Kaufvertrages oder Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung von vornherein auszuschließen. Bei Bedarf sprechen Sie uns bitte an; wir beraten Sie gerne!