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1.) Allgemeines

Die Grundvoraussetzung für die Bebauung eines Grundstücks ist natürlich, dass sich das Grundstück im Eigentum des Bauherrn befindet oder eine Zustimmung des Eigentümers vorliegt. Ob überhaupt und gegebenenfalls was auf dem Grundstück gebaut werden darf, muss jedoch durch das Grundstücksrecht geklärt werden. Das Grundstücksrecht beschäftigt sich also für alle Fragen rund um den rechtlichen Rahmen eines Grundstücks zuständig.

Vor der Bebauung eines Grundstücks muss sich der Bauherr vom Grundstücksrecht einige grundlegende Fragen beantworten lassen. Besteht für das Grundstück ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan? Was darf auf dem Grundstück gebaut werden? Gibt es irgendwelche Baulasten für das Grundstück, z.B. ein (Teil-)Nutzungsrecht für Dritte? Müssen bei einer Bebauung bestimmte Vorgaben übergeordneter Behörden berücksichtigt werden, z.B. vom Denkmal- oder Naturschutz? Erst wenn diese und weitere Fragen hinreichend geklärt sind, kann die konkrete Planung eines Bauvorhabens beginnen.

Das Grundstücksrecht bzw. der Bebauungsplan der Gemeinde, auf deren Gemarkung sich das Grundstück befindet, kann beispielsweise ausschließlich Wohn- oder Gewerbebebauung zulassen. Ferner können im Bebauungsplan Beschränkungen bezüglich der Gebäudehöhe, Fassadengestaltung, Dachform oder sonstigen Bauelementen enthalten sein. Im Zweifelsfall sollten Fragen zur baurechtlichen Bewertung eines Grundstücks an die Gemeinde gerichtet werden, da diese für die Aufstellung bzw. Änderung des Bebauungsplans zuständig ist.

 

2.) Der Grundstückskauf

Von wesentlicher Bedeutung sind auch Grundstückskaufverträge und Streitigkeiten aus diesen. In jedem Fall ist der Abschluss eines Grundstückskaufvertrags vor einem Notar ein bedeutsames Geschäft. Hierbei sind verschiedene rechtliche Gesichtspunkte zu beachten, woraus sich in der Praxis ein bestimmtes Verfahren der Abwicklung und des Vertragsvollzugs entwickelt hat.

Vor der Vereinbarung eines Notartermins ist dem Käufer zu empfehlen, das Vertragsobjekt genau zu besichtigen, gegebenenfalls eine bautechnische Prüfung durch einen Sachverständigen zu veranlassen. Hierbei aufgedeckte Mängel sollten mit dem Verkäufer besprochen werden und gegebenenfalls im Kaufvertrag aufgeführt werden. Für Sachmängel wird im Kaufvertrag regelmäßig die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen, so dass nach Beurkundung auftretende Fehler nicht mehr beim Verkäufer gerügt werden können, es sei denn, dieser hätte sie arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitszusage bzw. gar Garantie übernommen. Besonderes Augenmerk sollten Sie etwaigen Nachrüstungen bei Heizkesseln widmen, die nach der am 1.2.2002 in Kraft getretenen Energieeinsparverordnung möglicherweise anstehen, selbst wenn ihr Verkäufer hiervon noch befreit war.

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