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Dieser Artikel soll einen Überblick bieten über das Recht der Eigentumswohnung, d.h. insbesondere die Gründe für die Schaffung von Sondereigentum (I), die Wege zur Begründung grundbuchlichen Sondereigentums (II), die Gestaltung der Gemeinschaftsordnung (III), Veränderungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft (IV) und Besonderheiten bei der Veräußerung von Sondereigentum (V) darstellen und abschließend Besonderheiten im Zusammenhang mit vermieteten Eigentumswohnungen (VI) behandeln. Dabei wird der juristische Begriff des „Sondereigentums“ verwendet, der sowohl das sog. „Wohnungseigentum“ (d.h. eine zu Wohnzwecken dienende, abgeschlossene Einheit, landläufig als „Eigentumswohnung“ bezeichnet) als auch das sog. „Teileigentum“ (eine zu gewerblichen Zwecken dienende, selbstständige Eigentumseinheit) einschließt.

Gesetzliche Grundlage des „Eigentumswohnungsrechts“ ist das sog. „Gesetz über das Wohnungseigentum“ aus dem Jahr 1951, das zwischenzeitlich häufig geändert wurde und im Folgenden kurz als „WEG“ zitiert wird.

 

I. Motive für das Sondereigentum

In den 50 Jahren seit Verabschiedung des WEG hat das Sondereigentum einen wahren Siegeszug angetreten. Die Möglichkeit, selbstständig grundbuchfähige Eigentumswohnungen in einem einheitlichen Baukörper zu bilden, hat die Schwelle für den Erwerb eigenen Eigentums, sei es zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage zur Vermietung, deutlich gesenkt. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind, da nur auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, deutlich geringer, zudem fließt der Grund und Boden nur zu einer geringen Quote mit ein. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (und bei entsprechender Vollmacht häufig auch des Sondereigentums) kann in die Hand professioneller Personen („WEG-Verwalter“) gelegt werden, so dass bis auf die jährliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung wenig administrativer Aufwand beim Sondereigentümer verbleibt und auch die Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter erleichtert wird.

Jede Sondereigentumseinheit bildet ein wirtschaftlich und rechtlich selbstständiges Objekt, das separat veräußert, belastet oder vererbt werden kann. Damit werden Auseinandersetzungen von Personenmehrheiten erleichtert: Befürchtet z.B. ein Familienvater, dass seine beiden Söhne, wenn sie das Zwei-Familien-Haus zum ideellen Miteigentum erhalten, sich über Verwaltung, Nutzung, Umgestaltung etc. nicht werden einigen können, kann er nach dem WEG zwei rechtlich selbstständige Einheiten schaffen und damit solche Konflikte weitgehend vermeiden. Anders als bei ideellem Miteigentum (sog. „Bruchteilseigentum“) kann dann keiner der beiden – gleich aus welchem Grund – die Versteigerung des Anwesens (sog. „Teilungsversteigerung“) betreiben. Finanzielle Belastungen, die einer der beiden auf seine „Hälfte“ aufnimmt (Grundpfandrechte am Bruchteilseigentum) würden die Gefahr bergen, dass bei Nichtzahlung wiederum das gesamte Anwesen durch den Gläubiger versteigert werden könnte; anders bei Sondereigentum: Belastet wird hierbei nur die jeweils eigene Sondereigentumseinheit, nur diese wäre bei Zahlungsunwilligkeit oder Zahlungsunfähigkeit in Gefahr. Durch die Bildung von Sondereigentum lassen sich also auch finanzielle Risiken (sei es für den Fall des Verzuges aus eingetragenen Grundschulden oder für den Fall der Drittpfändung) gegeneinander „abschotten“.

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